L’articolo 87 del Decreto Legge 17.03.2020 n. 18 (“Decreto Cura Italia”), stabilisce che “fino alla cessazione dello stato di emergenza epidemiologica da COVID-2019, ovvero fino ad una data antecedente stabilita con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri […], il lavoro agile è la modalità ordinaria di svolgimento della prestazione lavorativa nelle pubbliche amministrazioni [..]”. Il personale -a ranghi ridotti – presidia dunque gli uffici pubblici al solo fine di “assicurare esclusivamente le attività che ritengono indifferibili e che richiedono necessariamente la presenza sul luogo di lavoro, anche in ragione della gestione dell’emergenza”.
L’articolo 1 del successivo decreto Legge 25 marzo 2020 n. 19 conferma:
alla lettera s) “limitazione della presenza fisica dei dipendenti negli uffici delle amministrazioni pubbliche, fatte comunque salve le attività indifferibili e l’erogazione dei servizi essenziali prioritariamente mediante il ricorso a modalità di lavoro agile”;
alla lettera z) “limitazione o sospensione di altre attività d’impresa o professionali, anche ove comportanti l’esercizio di pubbliche funzioni, nonché di lavoro autonomo, con possibilità di esclusione dei servizi di pubblica necessità previa assunzione di protocolli di sicurezza anti-contagio e, laddove non sia possibile rispettare la distanza di sicurezza interpersonale predeterminata e adeguata a prevenire o ridurre il rischio di contagio come principale misura di contenimento, con adozione di adeguati strumenti di protezione Individuale”
Le norme sopra riportate significano che a livello nazionale gli uffici delle pubbliche amministrazioni sono chiusi, eccetto che per la prestazione di servizi essenziali ed attività indifferibili da rendersi preferibilmente in modalità online e che gli studi dei notai subiscono parimenti limitazioni o sospensioni delle proprie attività laddove non siano possibili da garantire le misure di distanza di sicurezza interpersonale ed altre misure utili ad evitare il contagio.
Come noto, nell’ambito delle disposizioni adottate a livello nazionale, la Regione Lombardia ha emesso ordinanze più stringenti, sia per i pubblici uffici che per le attività professionali presenti sul proprio territorio.
Con l’Ordinanza Regionale n.521 del 4 aprile, fino al 13 aprile 2020 “fatti salvi gli specifici adempimenti relativi ai servizi indifferibili ed urgenti o sottoposti a termini di scadenza” devono necessariamente essere svolti in modalità lavoro agile tutte le attività professionali, scientifiche e tecniche tra cui le attività legali e contabili, di direzione aziendali e di consulenza gestionale, le attività degli studi di architettura e d’ingegneria; collaudi ed analisi tecniche.
L’Ordinanza n. 514 del 21 marzo e con la successiva Ordinanza n. 515 del 22 marzo, la Regione Lombardia ha chiuso dal 23 marzo tutti gli uffici delle direzioni provinciali delle pubbliche amministrazioni, comprese le Conservatorie dei Registri Immobiliari e gli altri uffici dell’Agenzia delle Entrate.
La stessa ordinanza prevede per gli uffici delle pubbliche amministrazioni presenti sul territorio lombardo che non prestino servizi essenziali, di “adottare forme di rotazione dei dipendenti adibiti alle attività indifferibili da rendere in presenza e non altrimenti erogabili, per garantire un contingente minimo di personale da porre a presidio, garantendo la distribuzione in uffici singoli ed assicurando prioritariamente la presenza del personale con qualifica dirigenziale in funzione del proprio ruolo di coordinamento”
Queste disposizioni hanno comportato, tra l’altro, ed in particolare per quanto riguarda in particolare i registri immobiliari, una sostanziale paralisi dei registri, dell’accessibilità agli stessi e del loro aggiornamento, con le immaginabili gravi conseguenze che questo determina sulle compravendite immobiliari e sull’erogazione di finanziamenti garantiti da ipoteca.
Anche qualora sia stato superato l’ostacolo di fissare l’appuntamento presso uno studio notarile logisticamente idoneo a garantire il rispetto delle misure anti-contagio ed avendo qualificato la stipula quale attività urgente ed indifferibile, le parti coinvolte in una transazione immobiliare si sono trovate ad affrontare un sostanziale blocco dell’operazione, a causa dell’impossibilità di ottenere dati certi ed aggiornati sulle formalità pregiudizievoli relative all’immobile in data antecedente ma prossima alla data del rogito e per il rifiuto delle banche di concedere mutui ipotecari, stante la difficoltà e l’incertezza dei tempi di trascrizione delle ipoteche.
Lo scorso 24 marzo la direttiva dell’Agenzia delle Entrate n. 141696 ha definito ed elencato le attività essenziali dell’Agenzia delle Entrate e le attività da rendere “in presenza” ai sensi dell’Ordinanze regionali sopra illustrate. Conseguentemente una nota della Direzione Regionale della Lombardia (n. 0044690 del 31 marzo) ha stabilito che è possibile superare la sospensione dell’attività amministrativa “in presenza” imposta dalle suddette Ordinanze per cui i Servizi di Pubblicità immobiliare della Lombardia sono stati riattivati gradatamente e per singola provincia in quest’ultima settimana.
L’auspicio è che le transazioni immobiliari riprendano altrettanto gradatamente, con la collaborazione di notai ed istituti di credito.
Oltre all’impasse con le Conservatorie, sono da segnalare anche altri problemi che tutte le stipule, non solo i rogiti immobiliari, incontrano in tempo di coronavirus: ogni contratto, stipulato in forma pubblica o privata, sconta infatti la sua registrazione all’Ufficio del Registro ed il pagamento delle relative imposte, adempimenti che confliggono con le restrizioni imposte all’apertura ed all’operatività dei pubblici uffici.
Qualora le operazioni di registrazione dei contratti e delle imposte possa avvenire in forma telematica, eventualmente mediante l’intervento di un notaio, nulla quaestio, ma come abbiamo visto sopra, l’accesso e la piena operatività degli studi notarili non è sempre garantita.
Fortunatamente la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 3 aprile 2002 interpreta in modo estensivo la sospensione dei termini degli adempimenti tributari diversi dai versamenti di cui all’articolo 62 del decreto Cura Italia e quindi i termini per la registrazione degli atti Privati in Termine fisso, Atti Pubblici e Scritture private autenticate, sia in modalità cartacea, sia telematica. La circolare precisa inoltre che la sospensione rileva a prescindere dalla circostanza che la registrazione degli atti pubblici, delle scritture private autenticate e di quelle prive dell’autentica avvenga in forma cartacea o secondo modalità telematiche eliminando così la distinzione tra atti notarili che potrebbero essere registrati telematicamente e gli atti sottoscritti tra privati.
Dopo aver illustrato i principali spunti sull’argomento, vediamo di seguito in modo pratico quali sono le domande e le indicazioni che si possono dare rispetto ai closing, alla data odierna.
- È fissato rogito notarile di compravendita di immobile con accensione di mutuo ipotecario. Si può procedere?
Si, a determinate condizioni.
In primo luogo le parti devono ravvisare motivare e comunicare al notaio che la stipula del rogito costituisce “situazione di necessità” per la quale, in deroga alle disposizioni vigenti, si può procedere potendo così le parti interessate recarsi presso lo studio notarile.
Con riferimento alle relazioni ventennali ed alle visure sulle trascrizioni pregiudizievoli a carico dell’Immobile bisognerà che il notaio abbia avuto modo di procedere con le dovute verifiche presso le conservatorie immobiliari e che abbia potuto farlo in un tempo ragionevolmente ravvicinato rispetto alla data fissata per il rogito affinché siano fedeli e veritiere rispetto alla situazione effettiva.
Il notaio dovrà anche essere in grado di procedere alla eventuale cancellazione di precedente ipoteca e trascrizione della nuova ipoteca sull’immobile e questo a condizione che le banche coinvolte abbiano accettato il rischio di ritardi ed impedimenti nel compimento di tali procedure ed abbiano ciononostante deciso di procedere al rogito con l’erogazione del muto.
- Si può rinunciare alle verifiche ipocatastali?
Si, in teoria.
Gli adempimenti di verifica del notaio sono un preciso obbligo professionale di quest’ultimo.
È pur vero che le parti – dopo essere state edotte esaustivamente dal notaio sui rischi e le responsabilità di cui si fanno carico – possono congiuntamente e concordemente dispensare il notaio dall’espletamento delle verifiche sulle formalità pregiudizievoli. Tuttavia dubitiamo che nel caso di coinvolgimento di banche erogatrici di mutui ipotecari vi potrà mai essere espressione da parte loro di una simile consenso.
Con la chiusura e recentissima graduale riapertura delle conservatorie è possibile che la trascrizione ed iscrizione di atti sugli immobili non rispetti più le normali regole di priorità cronologica assegnata al deposito telematico e cartaceo degli atti per cui il rischio è che effettivamente si accumulino nei prossimi giorni ritardi e si generino conseguentemente incertezze sul tempestivo buon fine delle operazioni.
- Ci sono modalità alternative di procedere col rogito in presenza di impedimenti e restrizioni riscontrati presso i pubblici uffici?
Si, a certe condizioni.
A condizione che le parti della compravendita accettino, in attesa che la situazione di accesso e fruizione dei servizi delle conservatorie si normalizzi, le parti potrebbero addivenire al rogito con il deposito del prezzo presso il notaio stesso, che lo verserebbe alla parte venditrice solo dopo avere espletato le verifiche sulle formalità atti pregiudizievoli ed ovviamente a condizione che quanto verificato sia conforme a quanto dichiarato da parte venditrice stessa.
- Devo stipulare un contratto di compravendita di azienda. Posso procedere?
Sì, con le limitazioni di fatto di cui si è appena detto, in particolare nel caso in cui nell’azienda sia ricompreso un immobile.
Come visto, la stipula del contratto deve essere dichiarata dalle parti una “situazione di necessità”, ragion per cui l’azienda deve rientrare nelle attività industriali essenziali di cui ai codici ateco, consentiti dal DPCM 25 marzo 2020.
In ogni altro caso il notaio dovrebbe negare la stipula del contratto. Le parti potrebbero procedere alla formalizzazione di un contratto con effetti obbligatori e non reali avente valore tra le stesse, ma il documento non sarebbe in ogni caso opponibile ai terzi.
- Devo stipulare un contratto di affitto di azienda. Posso procedere?
Sì, a certe condizioni.
La stipula notarile del contratto di affitto di azienda dovrebbe riguardare attività essenziali come sopra indicato, e per tali casi il notaio potrebbe procedere alla stipula, alla registrazione in via telematica dell’atto ed anche al versamento delle relative imposte.
In tutti gli altri casi, il notaio non dovrebbe consentire la stipula del contratto di affitto. Come per la compravendita di azienda, le parti potrebbero procedere alla formalizzazione di un contratto con effetti obbligatori e non reali, avente valore tra le stesse, ma il documento non sarebbe in ogni caso opponibile ai terzi, ivi incluso il fisco, se non ripetuto alla presenza di un notaio e dallo stesso ricevuto.
- Posso andare dal notaio per una procura?
Sì, a certe condizioni.
Il soggetto che chiede l’autentica notarile di una procura deve dichiarare al notaio che inerisce ad un contratto la cui stipula rientra in una situazione di necessità.
- Ho stipulato un contratto di locazione. Posso o devo registrarlo? Devo pagare le imposte per le annualità successive per le locazioni già in corso?
La sospensione dei termini per la registrazione degli atti disposta dal Cura Italia e confermata dalla circolare 8/E dell’Agenzia delle Entrate, è disposta fino al 30 giugno 2020 per i contratti stipulati nel periodo in cui è in vigore la normativa emergenziale. La sospensione della registrazione implica la sospensione dell’imposta che è liquidata solo in seguito alla avvenuta registrazione.
Se, nonostante il beneficio della sospensione, una delle parti chiede la registrazione dei contratti resta dovuto il relativo versamento dell’imposta.
Infine, come chiarisce la suddetta circolare al punto 1.21 “il contribuente è tenuto altresì a effettuare i versamenti delle rate successive dell’imposta di registro dovuta per i contratti di locazione già registrati”.