A seguito dell’emanazione dei provvedimenti governativi che hanno imposto la chiusura al pubblico della quasi totalità delle attività commerciali nel periodo ricompreso tra il 12 marzo e il 17 maggio 2020, molti esercenti di attività commerciali hanno avviato interlocuzioni e trattative con le proprietà per la sottoscrizione di accordi che rideterminino temporaneamente alcune condizioni economiche e contrattuali per il periodo di lockdown e per i periodi immediatamente successivi, prevedendo in particolare sconti sul canone e sulle spese di gestione.
In tale contesto è opportuno che entrambe le parti prestino particolare attenzione al contenuto complessivo di questi accordi temporanei, non focalizzandosi esclusivamente sul contenuto economico degli stessi, che è indubbiamente di fondamentale importanza, ma tenendo in considerazione anche le ulteriori clausole dell’accordo che possono avere ripercussioni rilevanti sugli equilibri dei contratti in corso.
In particolare, non di rado accade che le proprietà, a fronte di uno sconto limitato e temporaneo del canone e delle spese, richiedano agli esercenti l’inserimento di clausole ulteriori, che talvolta possono incidere anche sul rapporto contrattuale principale.
Tra queste clausole possono rientrare, ad esempio:
- La rinuncia temporanea o definitiva al diritto di recesso, un’arma molto pesante nelle mani dell’operatore, che può svincolarsi unilateralmente dagli obblighi contrattuali.
- L’introduzione di clausole solve et repete, che impongono all’esercente di adempiere ai propri obblighi di pagamento, senza poter opporre alcuna eccezione con la conseguente possibilità di ottenere una ingiunzione in caso di mancato pagamento.
- La previsione di clausole risolutive espresse in caso di mancato pagamento del canone. Tali clausole prevedono la possibilità di risolvere l’accordo in caso di inadempimento degli obblighi di pagamento con conseguente reviviscenza degli obblighi previsti dal contratto originario.
- L’espresso riconoscimento della “natura aleatoria” del corrispettivo, finalizzata a precludere la possibilità di domandare in via giudiziale la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto principale.
- La rinuncia a qualsiasi pretesa, azione o richiesta dell’esercente relativa al periodo precedente all’accordo, per qualsiasi ragione o causa, anche se indipendente dalla pandemia da Covid-19.
- La rinuncia ai benefici derivanti dall’accordo temporaneo in caso di sopravvenienza di provvedimenti di legge o amministrativi che attribuiscano incentivi fiscali, crediti di imposta, facilitazioni, contributi a fondo perduto a favore dell’affittuario.
D’altro canto gli esercenti saranno portati a insistere per la sottoscrizione di un accordo che abbia un oggetto e un perimetro più limitato, prevedendo esclusivamente uno sconto temporaneo sui canoni e sulle spese, evitando l’inserimento di pattuizioni che incidono sul contratto principale e che sono estranee alla regolamentazione temporanea dei rapporti economici in conseguenza del Covid-19.
Se da un lato vi è la legittima pretesa da parte delle proprietà di non concedere sconti senza ottenere una contropartita, dall’altro lato vi è l’altrettanto legittima aspettativa da parte degli esercenti di ottenere un beneficio economico, a fronte dell’emergenza, senza vedere alterato in modo pregiudizievole l’equilibrio tra le prestazioni contrattuali.
Andrà pertanto trovato un accordo che contemperi, da una parte, l’esigenza degli operatori di ottenere uno sconto su canone e spese e, dall’altra, l’esigenza di cautele eque e proporzionate a garanzia del puntuale adempimento dei nuovi obblighi assunti dal conduttore o affittuario di azienda.
Va infine considerato come anche per gli operatori, così come per le proprietà, a seconda delle specifiche peculiarità del singolo contratto, l’accordo per la rideterminazione temporanea di canoni e spese può costituire l’occasione per modificare e rinegoziare in modo più ampio e generalizzato gli accordi contrattuali, con reciproche concessioni e in modo equilibrato, per esempio prevedendo l’inserimento di una clausola di forza maggiore.
