L’articolo 6-novies del decreto-legge 22 marzo 2021, numero 41, convertito dalla legge 21 maggio 2021 numero 69, ha introdotto il cosiddetto “percorso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali” volto a condividere l’impatto economico causato dalla pandemia di Covid-19.
Si tratta di uno strumento nuovo, i contorni del quale non sono ancora del tutto chiari. Assai raramente il legislatore ha utilizzato il termine “percorso” per casi analoghi: esaminando il contenuto della norma si deve ritenere che si tratti di una modalità di ricontrattazione protetta, in quanto espressamente sancita legge.
Il testo iniziale (in vigore dal 22 maggio 2021 al 24 luglio 2021) letteralmente stabiliva:
“(Percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali). – 1. Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione”.
La legge di conversione del Decreto Legge 25 maggio 2021 numero 73 (“Sostegni bis”), entrata in vigore il 25 luglio 2021, modifica l’articolo, aggiungendo due commi al primo, rimasto invariato tranne per l’eliminazione della chiusa “Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione”. Tale onere non è stato eliminato, ma spostato al secondo comma e circoscritto ad un numero ristretto di casi.
I due commi successivi così stabiliscono:
“2. Nei casi in cui il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall’8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall’emergenza epidemiologica da COVID-19 ovvero non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziario concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa, il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021.
3. Le disposizioni del presente articolo si applicano esclusivamente ai locatari esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall’8 marzo 2020”.
Il nuovo strumento del percorso per la ricontrattazione è stato dunque limitato a una categoria specifica di conduttori, vale a dire quelli che non hanno potuto accedere a far data dall’8 marzo 2020 a misure di sostegno statali e non hanno goduto di agevolazioni dal locatore in ragione della pandemia. Si tratta dunque dei conduttori che più hanno sofferto nella pandemia, rimasti esclusi da altri aiuti. Evidentemente il legislatore ha voluto che il percorso regolato sia dedicato solo ed unicamente a questi casi, impregiudicati gli strumenti codicistici già a disposizione di tutti gli altri conduttori, richiamati in copiosa giurisprudenza.
Infatti come è noto parecchie sentenze hanno sottolineato l’esistenza di un obbligo di rinegoziazione dei contratti ai sensi dei principi generali del diritto, in particolare l’obbligo di eseguire i contratti secondo buona fede. La Corte di Cassazione, nella propria relazione tematica del luglio 2020, ha confermato questa impostazione, anch’essa facendo applicazione delle norme generali del diritto privato del Codice Civile e del principio costituzionale di solidarietà sociale.
Il Dossier del Senato in commento alla legge di conversione conferma che la rinegoziazione del contratto rimane sempre percorribile: “In generale si rileva che – nell’ambito dell’autonomia negoziale – locatore e conduttore sono sempre legittimati a rinegoziare il contratto che li vincola, e a determinare liberamente la durata delle nuove condizioni contrattuali”.
