La crisi generata dalla pandemia ha mostrato in tutta la sua evidenza l’inadeguatezza dei contratti in essere a disciplinare situazioni di emergenza determinanti un forte squilibrio nei rapporti economici. In assenza di soluzioni contrattuali le parti si sono inizialmente irrigidite ciascuna sulla propria posizione. I tenant sospendendo il pagamento dei canoni, per l’impossibilità di godere del bene per l’uso convenuto nel contratto, i landlord non determinandosi a concedere sconti e dilazioni ritenendo di non dover sopportare le conseguenze di eventi del tutto imprevedibili e al di fuori del loro controllo.
La Corte di Cassazione è intervenuta con la Relazione Tematica nel luglio 2020 suggerendo alle parti il ricorso al principio generale di buona fede nella esecuzione dei contratti inteso in senso oggettivo, costituzionalmente orientato, quale dovere di collaborazione e solidarietà. Secondo la Corte, anche in assenza di espressa previsione contrattuale, le parti hanno comunque l’obbligo di rinegoziare il contenuto del contratto per riequilibrare le rispettive posizioni ed il rifiuto a rinegoziare della parte “si risolve in un comportamento opportunistico che l’ordinamento non può tutelare e tollerare”.
La giurisprudenza formatasi nei mesi scorsi si è espressa in maniera tutt’altro che univoca, in alcuni casi, riconoscendo il diritto del tenant ad una riduzione del canone per il periodo di lockdown e talvolta anche nella fase del contingentamento, in altri casi, negando totalmente tale diritto.
La legislazione dell’ emergenza è intervenuta in maniera frammentaria e poco coerente e non può certo dirsi che abbia rappresentato un utile riferimento per le parti.
Landlord e tenant si sono quindi trovati ad affrontare la crisi per lo più impreparati e privi di riferimenti certi. La scelta di coloro che sono riusciti ad evitare le aule dei Tribunali è stata per lo più quella di negoziare accordi brevi con riduzioni di canoni limitate nel tempo. Ma come comportarsi ora che l’emergenza sembra essere finita e si ricomincia a sottoscrivere nuovi contratti? Nella prassi si riscontrano a tutt’oggi interessi contrapposti pur nella consapevolezza delle parti sull’ opportunità di introdurre nei contratti clausole di forza maggiore. Ed infatti, i tenant propongono clausole di forza maggiore molto dettagliate e ne disciplinano gli effetti in maniera specifica sia che l’evento di forza maggiore si verifichi in pendenza dei lavori di ristrutturazione/allestimento dei negozi sia che si verifichi nel corso del rapporto, stabilendo sospensioni e/o riduzioni di canoni già predeterminate. I Landlord tendono, al contrario, ad accettare soltanto clausole che prevedono un generico impegno delle parti a rivalutare i termini economici dell’accordo ove si verifichi un evento sopravvenuto e imprevedibile che ne turbi l’equilibrio e renda eccessivamente onerosa la prestazione di una di esse. La realtà è che nonostante tutto è difficile concordare ex ante soluzioni soddisfacenti per entrambe le parti.