Negli ultimi mesi l’inflazione ha registrato un incremento record dal 1985, dovuto all’aumento dell’energia e più in generale di tutte le principali voci di spesa con un impatto significativo e ripercussioni dirette anche sulla sfera dei contratti di locazione sia residenziali che commerciali.
La crescente inflazione ha portato ad un altrettanto crescente allarme per l’aumento dei canoni di locazione residenziali e commerciali, che rappresentano una parte importante dell’ecosistema degli investimenti immobiliari. Poiché tali contratti coprono solitamente un lungo periodo di tempo, è prassi consolidata inserire previsioni sull’indicizzazione del canone per garantirne il medesimo potere d’acquisto nel corso degli anni. In questo modo, un investimento immobiliare ha il potenziale per essere un investimento garantito dall’inflazione. Un cambiamento improvviso nell’andamento dell’indice di riferimento può causare variazioni sostanziali del canone con significative ripercussioni sulla vita degli operatori coinvolti. Alla luce di ciò alcune paesi hanno previsto limiti all’indicizzazione del canone di locazione, registrando anche a livello europeo interventi di regolamentazione del prezzo degli affitti.
L’esecutivo spagnolo, a fronte di un’inflazione ormai eccedente il 10%, ha introdotto un tetto massimo per l’indicizzazione pari al 2%, applicabile ai contratti di locazione per immobili residenziali fino a dicembre 2022.
Anche in Francia sono state adottate misure eccezionali (legge del 16 agosto) per mitigare l’impatto dell’inflazione (oggi al 5.8%) sui canoni di locazione, applicabili non solo alle locazioni residenziali ma anche a quelle commerciali e in particolare al settore retail e prevede un tetto massimo fissato al 3,5%.
Il 26 agosto 2022 il governo danese ha raggiunto un accordo con la maggioranza del Parlamento per modificare la legge sulle locazioni residenziali con l’obiettivo di proteggere i conduttori da forti aumenti dei canoni, prevedendo un aumento massimo del 4% per il 2023 e 2024.
In Germania, il tema è attualmente in discussione e al momento non sono state ancora adottate misure correttive al riguardo.
Diversi sono i paesi che non hanno, per il momento, implementato misure per il controllo degli affitti, tra cui Portogallo, Polonia, Repubblica Ceca, Slovacchia, Svezia, Lussemburgo e Italia.
In Svizzera, invece, i contratti di locazione residenziale sono legati a un tasso di interesse di riferimento (dato dalla media ponderata del volume di tutti i mutui residenziali in essere) e il proprietario può addebitare gli aumenti dei costi al conduttore solo in misura limitata (40%).
Nel contesto internazionale si evidenzia che negli Stati Uniti non vi sono misure adottate in maniera omogenea per tutto il territorio. Alcune grandi città, come New York hanno introdotto già da anni misure di controllo dei canoni.
A Dubai già da diversi anni sono in vigore indici di locazione per i contratti abitativi. Il meccanismo è basato sul valore medio dei canoni e il livello di aumento dipende da quanto si è al di sotto della media. In Canada la maggior parte delle province ha emanato una legislazione sul controllo dei canoni che limita frequenza e ammontare degli aumenti.
