La c.d. Riforma Cartabia ha espressamente esteso l’applicabilità della procedura di sfratto per finita locazione ai contratti di affitto d’azienda, lasciando al contrario immutata la procedura di sfratto per morosità. Tale vuoto normativo ha generato interpretazioni giurisprudenziali contraddittorie. Ora spetta alla Cassazione decidere.
Nell’ambito della c.d. riforma Cartabia, la legge delega n. 206 del 26 novembre 2021 prevedeva che la riforma del processo civile avrebbe dovuto estendere “l’applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d’azienda” (art. 1, comma 5, lettera r).
Il decreto legge n. 149 del 10 ottobre 2022 ha effettivamente modificato l’art. 657 c.p.c. (sfratto per finita locazione) prevedendo espressamente l’estensione della procedura di sfratto all’affitto d’azienda e al comodato di beni immobili; al contrario, il successivo art. 658 c.p.c. (sfratto per morosità) è rimasto immutato, senza prevedere espressamente l’estensione di tale procedura di sfratto all’affitto d’azienda e al comodato di beni immobili, creando di fatto una situazione contraddittoria che ha fatto sorgere dubbi, in dottrina e giurisprudenza, circa l’applicabilità, in via interpretativa, della procedura di sfratto per morosità al contratto di affitto d’azienda.
Da un lato, nel silenzio della norma (in considerazione del fatto che i procedimenti speciali sommari come quello di convalida di sfratto sono applicabili unicamente alle fattispecie normativamente previste, senza poter ricorrere all’analogia), alcuni Tribunali hanno escluso i contratti di affitto di azienda (o di ramo di essa) dal campo di applicazione dell’art. 658 c.p.c., non convalidando – se del caso – lo sfratto intimato per morosità (cfr. Tribunale di Foggia, sez. II, 16 ottobre 2023;”Orientamenti e prassi della Sezione nei procedimenti per convalida di sfratto”, Tribunale di Roma, maggio 2023).
In altri casi, per converso, lo sfratto per morosità è stato convalidato anche in caso di contratti di affitto di azienda (o rami d’azienda), ritenendo applicabile tale procedura anche a tali casi (cfr. Tribunale di Milano, 18 dicembre 2023; Tribunale di Nola, 13 novembre 2023; Tribunale di Verona, 11 luglio 2023, n. 3884).
In considerazione dei sopravvenuti orientamenti contrastanti, il Tribunale di Napoli ha recentemente rimesso, ai sensi del nuovo art. 363-bis c.p.c. (c.d. rinvio pregiudiziale), alla Corte di Cassazione il seguente quesito: “Dica la Corte di Cassazione se la procedura sommaria per convalida di sfratto per morosità di cui all’articolo 658 c.p.c. sia o meno applicabile al contratto di fitto di azienda ovvero al contratto di fitto di ramo di azienda”. La decisione dei giudici di legittimità sarà particolarmente rilevante, considerati gli effetti formali e materiali che essa avrà, qualunque ne sia il contenuto. Se ad esempio verrà confermata l’inclusione degli affitti di azienda nella procedura di sfratto per morosità, ben si comprende l’impatto che tale decisione avrà per gli affitti stipulati nei centri commerciali oppure per gli affitti nelle aree storiche cittadine, stipulati spesso anche per evitare le norme imperative della legge sulle locazioni.
