Nelle operazioni immobiliari, la caparra confirmatoria è un istituto frequentemente utilizzato per quantificare economicamente in via anticipata l’eventuale inadempimento della controparte.
L’articolo 1385 del Codice civile prevede la consegna della caparra (costituita spesso da assegni) direttamente alla controparte al momento della conclusione dell’accordo contrattuale.
Negli ultimi anni si è diffusa la prassi di consegnare, con decisione del tutto unilaterale, la caparra ad agenti immobiliari od a notai, costituendo così tali terzi custodi della caparra con mandato fiduciario. Considerato che l’art. 1385 c.c. dispone che la caparra deve essere consegnata al contraente, si pone il dubbio che la consegna della caparra ad un terzo faccia perdere a tale dazione la qualità di “caparra”.
La giurisprudenza, sino a tempi recenti, si era orientata nel ritenere “caparra” solamente quella dazione effettuata a favore del contraente, poiché solo così si otteneva lo spossessamento della somma da parte del conferente.
Recentemente, però, la Corte di Cassazione ha affermato che la previsione dell’articolo 1385 del Codice civile non esclude alternative modalità di consegna della caparra, purché vengano rispettati gli scopi dell’istituto.
Con la sentenza n. 35068 del 29 novembre 2022 la Corte di Cassazione, infatti, afferma che all’interno di un contratto le parti possono decidere di consegnare la somma a titolo di caparra nelle mani di un terzo senza che tale scelta incida sulla sua natura giuridica od efficacia, purché non intervenga un semplice deposito della somma presso un intermediario: ciò che rileva è che la somma oggetto di caparra esca completamente dal patrimonio del soggetto obbligato e sia posta nella concreta disponibilità dell’avente diritto.
In sostanza, la consegna della caparra al terzo deve prevedere che il terzo sia tenuto a consegnare la caparra all’avente diritto a semplice richiesta e senza che il conferente possa in alcun modo ostacolarne il trasferimento.
Si tratta di un importante orientamento che sottolinea che seppur la giurisprudenza consenta una certa flessibilità relativamente alle modalità di versamento della caparra, la chiarezza nella redazione delle clausole contrattuali assume un ruolo fondamentale affinché le modalità e i tempi della consegna non pregiudichino le finalità dell’istituto, ossia la garanzia dell’adempimento contrattuale e la tutela della parte adempiente. Le parti, infatti, devono essere pienamente consapevoli del ruolo del terzo e delle modalità di traditio della somma di denaro.
Per evitare problematiche o possibili dispute giudiziali, è indispensabile che il contratto disciplini: (i) le modalità di versamento della caparra precisando se la stessa venga versata direttamente alla controparte o venga depositata presso un soggetto terzo, (ii) il ruolo del terzo e la preventiva regolamentazione delle sorti della somma in caso di inadempimento della prestazione principale, al fine di stabilire in anticipo se e a quali condizioni la caparra debba essere trattenuta dalla parte non inadempiente oppure debba essere restituita, e quali siano le condizioni che potrebbero giustificare la trattenuta o la restituzione.
In conclusione, le parti possono scegliere di affidare la somma a un mediatore con incarichi specifici, come ad esempio custodirla fino al verificarsi di determinate condizioni ma l’accuratezza nella redazione del contratto è essenziale non solo per evitare future controversie, ma anche per assicurarsi che la caparra, versata a un terzo, conservi pienamente la sua natura e funzione di garanzia.
