Nell’ambito dei rapporti di locazione, ed in particolare in contesti condominiali, uno dei temi più complessi riguarda l’eventualità che il conduttore di un’unità immobiliare abbia necessità di effettuare interventi sulle parti comuni dell’edificio. Si tratta di una questione che è importante valutare preliminarmente in fase di negoziazione degli accordi preliminari, se del caso, condizionando il buon fine dell’operazione all’ottenimento delle autorizzazioni condominiali necessarie.
L’articolo 1576 del codice civile stabilisce che il locatore è responsabile delle manutenzioni straordinarie dell’unità locata, salvo diversi accordi. Tuttavia, può accadere che il conduttore abbia un interesse specifico ad effettuare innovazioni o modifiche, ad esempio per esigenze legate alla tipologia di attività o per migliorare la fruibilità dello spazio locato, in un’ottica di refurbishment.
Nella prassi, l’effettuazione di lavori (anche straordinari) del conduttore è solitamente regolata nel contratto di locazione. E’ possibile che tali lavori possano incidere sulle parti comuni dell’edificio, nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare locata faccia parte di un compendio immobiliare in comproprietà oppure in condominio. In tali casi, oltre alle disposizioni contenute nel regolamento condominiale, è di estrema importanza verificare la normativa prevista in materia di condominio relativamente a innovazioni e modifiche alle parti comuni. E’ poi importante inserire pattuizioni specifiche nel contratto (di solito preliminare) di locazione che condizionano il buon fine dell’operazione all’ottenimento da parte del futuro conduttore delle autorizzazioni condominiali, ove risultino necessarie.
Le innovazioni consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza stessa della cosa comune, alterandone la funzione originaria o la destinazione; per tali motivi richiedono, ai sensi dell’art. 1120 c.c., l’accordo dei condomini espresso attraverso un’apposita autorizzazione assembleare con maggioranze diverse a seconda delle tipologie di interventi.
Al contrario, le modifiche ex art. 1102 c.c., prescindono da un’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Sono modifiche tutte quelle facoltà riconosciute al proprietario volte ad ottenere una migliore, più comoda e razionale utilizzazione del bene comune, nei limiti di cui allo stesso art. 1102 c.c. (e cioè senza alterarne la destinazione, senza impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto).
Nella prassi, la linea di demarcazione tra modifiche e innovazioni (e dunque il relativo regime applicabile) non è sempre agevole. La casistica giurisprudenziale sul punto è varia, tenuto conto delle specificità di ciascun caso. Qualche esempio: è stata considerata modifica l’installazione di una canna fumaria sul lastrico solare (Cass. 14598/2021), al contrario, la trasformazione di un giardino comune in parcheggio è stata considerata una innovazione (Cass. 10077/2019). Più di recente la Cassazione ha ritenuto che anche la trasformazione di parte di un tetto in terrazza ad uso esclusivo è qualificabile come modifica (Cass. 917/2024).
In conclusione, nei rapporti di locazione i limiti agli interventi del conduttore sono plurimi e provenienti da diverse fonti (contratto, regolamento condominiale e codice civile). Pertanto, la fattibilità di eventuali opere di ristrutturazione dovrà essere verificata ex ante dal conduttore già nella fase preliminare di negoziazione del contratto.
